借家（マンション・アパート）契約でトラブルで困ったら…

ビジネスマンで独り身であれば、マンションやアパートなどの借家に住んでいる人も多いでしょう。
中には普段は仕事でほとんど家におらず、寝るときとシャワーを浴びに帰るだけ…
という人もいるかもしれませんね。

ただ、いくら自分の借家（マンション・アパート）を気にしない人であっても、契約の更新は必ずやってきますし、異動や転職などで引っ越しを余儀なくされることもあるでしょう。

そんなときに覚えておきたいのが借家契約なのです。
特に借家契約でトラブルが起きないように、この辺りの基本事項は覚えておきましょう。

借家（マンション・アパート）契約でトラブルで困ったら…

借家と言えば一軒家を借りることを想像される人もいるでしょうが、法律上の借家はアパート・マンション・間借りなどの貸借を含みます。
借家については、民法（賃貸借）の規定とは別に借地借家法で規定されています。

借家のトラブルは、契約から明渡しまで多くの問題がありますが、おおまかに言えば、⓵契約のトラブル、⓶入居中のトラブル、⓷更新のトラブル、⓸立ち退きのトラブルに分けることができます。

ちなみに定期借家権の場合は、書面によるだけでなく、事前の書面交付・説明が必要です。
これがないと普通の借家権として扱われます。

さて、まずは⓵の「契約のトラブル」では、契約時に思っていたことと実際入居してみると異なる場合があり、問題が生じていたというケースです。
こうしたことから、仲介業者に対して宅地建物取引主任者の重要事項説明が義務づけられました。

⓶の「入居中のトラブル」には、まず、賃料の滞納の問題があります。
賃料の滞納は契約違反に当たり、契約解除の理由となりますが、１～２回の滞納では家主と借家人の信頼関係が破壊されたと言えず、契約の解除はできないというのが判例です。
また、火事を起こしたというトラブルもあります。
この場合、借家人は借りたときの状態で建物（１室）を返す義務を負っていますので、損害賠償をしなければなりません。
別のケースでは、騒いで隣の人に迷惑をかけるなどの問題も含まれます。

⓷の「更新の問題」には、更新料の支払い、更新拒絶の問題があります。
更新料の支払いは、当初の契約で支払うことになっていれば支払義務があり、そうでない場合は支払う必要はありません（判例）。
ただし、消費者契約法に反し無効とする高裁の判決も出されていますので、最高裁判決の動向に注意してください。
また、更新が家主により拒絶されることがあります。
この場合、家主側に正当事由が必要で、正当事由がないときは拒絶することはできず、更新されます。
なお、正当事由の有無の判断は、家主側が立ち退きを必要とする事情、借家人側が更新を必要とする事情を総合的に判断してなされます。

⓸の「立ち逗く場合のトラブル」としては、敷金の返還のトラブルが多くあります。
敷金は賃料の滞納があった場合などの担保として家主に預けたお金のことで、原則として退去時には返還しなければならない性質のものです。

ところが、借家人は借りた１室の原状回復義務があることから、損耗があると、敷金から差し引く場合があるのです。
こうしたことから、原状回復をめぐって問題となり、通常の使用による損耗は原状回復義務には当たらないとされています（国土交通省ガイドライン）。
また、リフォームなどで借家人が取り付けた造作（キッチンセットなど）の買取が問題となる場合があります。
これは、家主が承諾して取り付けた場合、時価で買取請求の対象となるのが原則ですが、平成4年8月以降の契約では、特約をすれば建物買取請求はしなくて良いことになりました。

今日、借家（特に賃貸マンション）の管理は家主ではなく不動産業者が行っている場合があります。
こうした業者はプロであり、法律にも熟知していますが、無理なことを言っててくることもあります。
おかしいと思ったら、相談所などで法律相談をすることをおすすめします。