借地トラブルで頭を抱える前に知っておくべき4つのポイント

一人暮らしのビジネスマンの場合、ほとんどが借家（マンションやアパートなど）にお住まいかと思います。
一方、家族がいる方や実家が「借地」だという方も少なくないでしょう。

今回はそんな「借地」のトラブルに関して…
思いがけないトラブルが起こる前に、知っておくべき4つのポイントについてご紹介したいと思います。

借地トラブルで頭を抱える前に知っておくべき4つのポイント

借地のトラブルは契約から契約の終了まで、その段階を追って説明すれば、⓵契約のトラブル、⓶契約違反のトラブル、⓷更新のトラプル、⓸明渡しのトラブルなどがあります。
この4つが重要なポイントとなるのです。

⓵契約のトラブル
今日、通常の借地権の設定はほとんど行われておらず、また定期借地権（契約期間の満了により契約は終了し、更新はない）の契約方法については、やり方が法定されており、これに違反するとトラブルは生じます。

⓶契約違反のトラブル
契約で定められた約束に違反した場合ですが、これには賃料の滞納、地主の承諾のない建て替え、地主の承諾のない譲渡、転貸などがあります。
賃料の滞納は契約解除の原因となりますが、一回程度の滞納では地主と借地人との信頼関係が破壊されたとは言えないとして契約解除はできないというのが判例です。

実務上は支払いが滞った場合には相当の期間を定めて支払うように催告をし、それでも支払わず、支払わないことが明確になったときには契約解除が可能となります。
加えて賃料が不相当となった場合には、賃料の増減額請求ができます。

また、増改築禁止の特約がある場合や、平成4年8月1日以降に締結された契約では、更新後地主の承諾なしに残存期間を超えて存続する建物を増改築すると契約を解除される場合があります。
ただし、地主の承諾に代わる許可の裁判を地方裁判所に申し立てて、許可が出れば、問題はありません。
なお、裁判所は必要があると認めるときには、それまでの借地条件を変更したり、借地人に承諾料の支払いを求めることもできます。

借地権譲渡（借地上の建物を売る）・転貸（借地権を貸し、借りた人が建物を所有する）の場合は、地主の承諾が必要で、承諾なしに行うと契約解除の理由となります。
この場合も裁判所に地主の承諾に代わる許可の裁判を申し立てて許可を得れば問題ありません。

⓷契約期限の到来・更新のトラブル
借地では、契約期限が来て、契約を続行するか、終了（立ち退き）かのトラブルが多く発生しています。
法律上は、立ち退いてもらうためには地主側に正当事由が必要とされ、地主側にその土地を必要とする理由、借地人側のその土地を必要とする理由を総合的に判断して正当事由の有無は判断されます。

また更新料の問題もあります。
更新料は借地契約の更新に当たり、借地人から地主に支払われるお金のことですが、当初の契約で更新料について定めがない場合には、借地人に更新料の支払義務はなく、定めがある場合は支払義務があり、契約違反として借地契約の解除原因となるとされています（判例）。
なお、定期借地権の場合には、期間の満了により契約は終了し、更新はありません。

⓸契約の終了に関するトラブル
地主と借地人の合意あるいは地主の側に正当事由がある場合は、契約は終了します（契約違反による解除もある）。
この場合、借地人には建物買取請求権があり、地主は建物を時価で買い取らなければなりません。

定期借地権の場合は、定期借地権の種類によって建物買取に関する規定は異なり、一般定期借地権では、買い取らないとする旨の特約があれば地主は買い取らなくてよく、建物譲渡特約付定期借地権では建物は契約により譲渡され、事業用定期借地権では、建物買取請求権はありません。